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合同纠纷

时间:2020-02-17

承租人如何单方提前解除租房合同
 
一、合法解除的情形
(一)《合同法》
第九十四条:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:因不可抗力致使不能实现合同目的;在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;法律规定的其他情形。
第二百三十一条:因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。
第二百三十二条:当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十三条:租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。
(二)《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第八条:因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;租赁房屋权属有争议的;租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
二、解除方式
发送解除通知,租赁合同自通知到达对方时解除。如果出租人对此有异议,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除租房合同的效力。但是承租人只有在符合约定或法定条件的情况下,才能解除合同;在不符合解除条件的情况下,即使发出解除通知,也不能产生合同被解除的法律效力,相反,构成违约,要承担相应的违约责任。
为降低提前解约给出租人造成的损失,建议承租人在合同到期前如果有提前解除租房合同的计划,应该及时提前通知出租人并保留该通知的证据,以便于出租人做好再次出租的准备,尽可能的做到减少租赁空档期。出租人怠于处理,导致损失扩大的,承租人不应承担扩大的损失。
三、违约责任
承租人在不符合约定或法定条件下解除租房合同的后果:
(一)约定了违约金的租房合同
1、承租人需要按照租房合同约定支付违约金。在租赁合同中,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,出租人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。根据《中华人民共共和国合同法》第一百一十四条:约定的违约金金额低于造成的损失额的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十八条:当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后,当事人又请求对方赔偿损失的,人民法院不予支持。
约定的违约金过分高于造成的损失的,承租人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《中华人民共共和国合同法》第一百一十四条:约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条第二款:当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。
2、出租人还可能直接依据《中华人民共共和国合同法》第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。直接要求赔偿损失。
合同法对损失还做了限定,《中华人民共共和国合同法》第一百一十三条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
(二)租房合同没有约定违约金或者虽然约定了违约金但根据案件需要计算损失时,在实务中合理的损失分为以下几种情形:
1、能够方便计算出损失的(比如,因承租人的提前解约导致出租人没能及时将房屋出租导致的租金损失,应根据空置期计算,一般不超过六个月。)应当足额赔偿损失。
2、不方便计算损失的,应当推定为房屋闲置期产生的租金损失,但是一般不应当超过六个月。(考虑招租期、重新装修的免租期等空置房屋损失)另外还应适当考虑重新招租的中介费等。
上述计算方式法律或者司法解释并没有给出明确的可直接实际操作的公式或者方案,需要综合具体案件情况处理。

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